Kalkulationstool: Bierdeckelrechnung und Eigenkapitaleinsatz verstehen
Wird bei der Bierdeckelrechnung wirklich der gesamte Kaufpreis über einen Kredit finanziert?
Dieser Artikel beantwortet:
- Wird bei der Bierdeckelrechnung der gesamte Kaufpreis über einen Kredit finanziert?
- Kann die Mietrendite auch unter 7% liegen, wenn ich Eigenkapital einsetze?
- Wie hängen Eigenkapitaleinsatz und Tilgung bei der Bierdeckelrechnung zusammen?
Kurz gesagt
Bei der Bierdeckelrechnung wird der gesamte Kaufpreis über einen Kredit finanziert — es fließt also kein Eigenkapital in den Kaufpreis selbst. Setzt du dagegen Eigenkapital ein, kann die Mietrendite auch unter 7% liegen, weil sich die Immobilie über die Tilgung trotzdem von selbst abbezahlt.
Warum die 7%-Faustregel auf Vollfinanzierung basiert
Die Bierdeckelrechnung ist eine grobe Faustformel, mit der du schnell abschätzen kannst, ob sich ein Objekt überschlägig rechnet. Sie geht davon aus, dass du keinen Eigenkapitaleinsatz für den Kaufpreis leistest, sondern vollständig fremdfinanzierst. Deshalb braucht es eine Mietrendite von rund 7%, damit Zins und Tilgung aus der Miete gedeckt sind.
Was sich ändert, wenn du Eigenkapital einsetzt
Setzt du Eigenkapital ein, reduziert sich die benötigte Kreditsumme entsprechend. Dadurch sinkt auch die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung. In diesem Fall kann die Mietrendite unter 7% liegen und die Immobilie zahlt sich über die Tilgung trotzdem selbst ab.
Genaue Berechnung im Kalkulationstool
Die Bierdeckelrechnung ersetzt keine detaillierte Kalkulation. Für eine genaue Betrachtung mit deinem individuellen Eigenkapitaleinsatz, Zinssatz und Tilgungssatz nutzt du am besten dein Kalkulationstool. Dort siehst du im Detail, wie sich dein Eigenkapitaleinsatz auf Cashflow und Rendite auswirkt.