Kalkulationstool: Cashflow- und Steuerberechnung verstehen

Dieser Artikel beantwortet:

• Warum unterscheidet das Kalkulationstool zwischen Cashflow- und steuerlicher Berechnung?
• Warum wird bei der steuerlichen Berechnung die Kaltmiete statt der Warmmiete verwendet?
• Warum fließt die AfA nur in die steuerliche, nicht in die Cashflow-Berechnung ein?
• Kann der Cashflow nach Steuern höher sein als vor Steuern?
• Warum zeigt mein Kalkulationstool eine negative Steuer an?
• Wie gehe ich mit einem negativen operativen Cashflow im Tool um?

Zwei Betrachtungen, ein Tool

Das Kalkulationstool rechnet an zwei Stellen mit unterschiedlichen Werten: einmal für den Cashflow und einmal für die steuerliche Betrachtung. Das ist kein Fehler, sondern Absicht, beide beantworten unterschiedliche Fragen.

Die Cashflow-Betrachtung

Der Cashflow zeigt dir, wie viel Geld tatsächlich fließt. Deshalb rechnet er mit der Warmmiete abzüglich der Gesamtbetriebskosten. Beide sind reale Zahlungsströme. Auch die gesamte Darlehensrate aus Zins und Tilgung zählt hier, weil die Tilgung eine echte Geldausgabe ist.

Die steuerliche Betrachtung

Für das Finanzamt zählt dein steuerliches Ergebnis, nicht dein Zahlungsfluss. Deshalb setzt die steuerliche Berechnung anders an:

• Als Mieteinnahme gilt die Kaltmiete, nicht die Warmmiete.
• Abgezogen werden nur die nicht umlagefähigen Kosten. Umlagefähige Betriebskosten gleichen sich steuerlich mit den entsprechenden Einnahmen aus.
• Zusätzlich fließt die AfA (Abschreibung) ein. Sie mindert dein steuerliches Ergebnis, ist aber kein Geldabfluss und taucht deshalb im Cashflow nicht auf.
• Von der Darlehensrate mindert nur der Zinsanteil das Ergebnis, die Tilgung ist nicht absetzbar.

Die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt das Tool in beiden Betrachtungen vereinfachend als jährliche Pauschale, weil sich nicht vorhersagen lässt, wann eine Rücklage tatsächlich für eine Reparatur verwendet wird.

Kurz gesagt

Cashflow = Warmmiete minus Gesamtbetriebskosten, dein tatsächlicher Geldfluss. Steuerliches Ergebnis = Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus AfA, die Grundlage deiner Steuerlast. Beide gehören zu einer vollständigen Renditebetrachtung. Wie das Tool aus dem steuerlichen Ergebnis die Steuer berechnet, erklärt „Kalkulationstool: So berechnet das Tool die Steuer“.

Cashflow nach Steuern höher als vor Steuern?

Ja, das kann vorkommen, wenn deine AfA höher ist als deine Mieteinnahmen. Die AfA ist nicht zahlungswirksam, mindert aber dein zu versteuerndes Einkommen. Ist sie höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der deine Steuerlast senkt. Diese Steuerersparnis fließt dir als zusätzliches Geld zu und erhöht den Cashflow, obwohl kein zusätzlicher Mietertrag dahintersteckt. Typisch ist das bei stark abschreibungsfähigen Objekten wie Denkmalimmobilien.

Prüfe trotzdem einen möglichen Vorzeichenfehler bei der Eingabe: Bei einem steuerlichen Verlust sollte eine Steuerersparnis ausgewiesen sein, keine Steuerzahlung.

Negative Steuer bei negativem operativem Cashflow

Das Kalkulationstool ist auf Objekte mit positivem operativem Cashflow und positiver Rendite ausgelegt. Ist dein operativer Cashflow negativ, kann die Steuerlogik unplausible Werte zeigen, etwa eine negative Steuer in der Nebenrechnung. Workaround: Trage deinen persönlichen Steuersatz mit 0 % ein, dann zeigt das Tool keine fehlerhafte Steuerlast mehr. Der Workaround blendet die Steuerwirkung aus, er berechnet sie nicht neu. Willst du die steuerliche Wirkung in diesem Fall genauer einschätzen, besprich das Ergebnis mit deinem Steuerberater.

Noch Fragen?

Kannst du deine Werte nicht nachvollziehen, schreib uns an support@immocation.de und schick einen Screenshot deiner Kalkulation oder die Datei mit.