Kalkulationstool: Eigenkapitalrendite und Tilgung berechnen
Warum die Tilgung in die Eigenkapitalrendite einfließt
Dieser Artikel beantwortet:
- Wie berechnet das Kalkulationstool die Eigenkapitalrendite?
- Warum fließt die Tilgung in den Vermögenszuwachs ein?
- Ist es korrekt, dass die Tilgung die Eigenkapitalrendite erhöht?
Kurz gesagt
Die Eigenkapitalrendite wird im Kalkulationstool auf der Cockpit-Seite berechnet, indem der Vermögenszuwachs durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt wird. In den Vermögenszuwachs fließen drei Größen ein: Wertsteigerung, Tilgung und Netto-Cashflow nach Steuern.
Warum die Tilgung mitzählt
Die Tilgung reduziert deine Restschuld bei der Bank. Dadurch wächst dein Nettovermögen, auch wenn kein Geld direkt in deine Tasche fließt. Genau dieser Effekt macht die Tilgung zu einem Teil des Vermögenszuwachses.
Woher die Tilgung finanziert wird
Nach der immocation-Methodik wird die Tilgung durch die Mieteinnahmen finanziert. Sie ist also kein zusätzliches Eigenkapital, das du selbst aufbringst, sondern ein Baustein, der über die Immobilie erwirtschaftet wird. Deshalb gehört sie folgerichtig in die Berechnung des Vermögenszuwachses.
Die drei Bausteine im Überblick
- Wertsteigerung: die angenommene Erhöhung des Immobilienwerts
- Tilgung: die Reduzierung der Restschuld über die Mieteinnahmen
- Netto-Cashflow nach Steuern: der tatsächlich verbleibende Überschuss
Alle drei zusammen ergeben den Vermögenszuwachs, der durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt wird — das Ergebnis ist deine Eigenkapitalrendite.
Noch Fragen zur Berechnung?
Falls dir eine bestimmte Zelle im Cockpit unklar ist, schreib uns an support@immocation.de und schick uns einen Screenshot der betroffenen Zeile sowie kurz deine Frage dazu.
Vermögenszuwachs pro Jahr
Der Vermögenszuwachs p. a. setzt sich aus drei Teilen zusammen: der Wertsteigerung der Immobilie (als jährlicher Prozentsatz auf den aktuellen Wert), der Tilgung des Darlehens und dem Netto-Cashflow nach Steuern. So siehst du, wie sich dein Vermögen über die Haltedauer entwickelt, auch wenn der laufende Cashflow klein ist.
Worauf sich das eingesetzte Eigenkapital bezieht
Als Bezugsgröße der Eigenkapitalrendite verwendet das Tool den Kaufwert des Kaufjahrs — nicht einen Durchschnittswert über den gesamten Planungszeitraum. Das ist eine bewusste, praxisübliche Definitionsentscheidung.