Kalkulationstool: Für welche Objekte und Vorhaben ist es geeignet?

Dieser Artikel beantwortet:

Für welche Immobilien und Vorhaben ist das Kalkulationstool gemacht?
Kann ich das Kalkulationstool für Neubau, Bauträger-Projekte oder eine Projektentwicklung nutzen?
Eignet sich das Tool für Pflegeimmobilien, sozialen Wohnungsbau oder den Umbau von Gewerbe in Wohnungen?
Kann ich das Kalkulationstool für eine geerbte Immobilie ohne Kaufpreis nutzen?
Funktioniert das Tool für Hotels, reine Grundstücke, Gewerbehallen oder Immobilien in der Schweiz?
Ermittelt das Kalkulationstool den Marktwert oder den Quadratmeterpreis einer Immobilie?
Kann ich mit dem Kalkulationstool meine laufenden Mieteinnahmen und Ausgaben verwalten?
Kann ich Sanierungskosten für jede Wohnung einzeln aufschlüsseln?

Kurz gesagt

Das Kalkulationstool ist eine Renditekalkulation für den Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie in Deutschland. Es rechnet mit Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen, Kosten und Steuern eines einzelnen Objekts. Alles, was diese Struktur hat, kannst du damit kalkulieren, oft mit kleinen manuellen Anpassungen. Was diese Struktur nicht hat, passt nicht ins Tool, auch nicht durch Ändern der Parameter.

Das geht direkt

Eigentumswohnung, kleines Haus, Bestand mit Sanierungsbedarf: der Kernfall. Der Rote Faden führt dich Schritt für Schritt durch alle Angaben. Eigenleistungen bewertet das Tool nicht automatisch, ihre Kosten trägst du manuell im Sanierungsbereich ein.
Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Garagen: ja. Ab mehreren Einheiten empfehlen wir die Profi-Version. Details zu AfA-Sätzen, Umsatzsteuer und Stellplätzen im Artikel „Kalkulationstool: Für Garagen, Gewerbe und Mehrfamilienhäuser verwenden“.
Pflegeimmobilien und andere Spezialimmobilien: ja, in Voll- und Profi-Version. Besonderheiten wie Pachtmodelle oder vertragliche Konstruktionen bildest du nach Aufheben des Blattschutzes selbst ab, siehe „Kalkulationstool: Blattschutz aufheben“.
Umbau einer Gewerbefläche in Wohnungen: ja. Die Umbaukosten gehören in den Sanierungsbereich, genau wie bei einer klassischen Sanierung. Entstehen mehrere Wohneinheiten, lohnt sich die Profi-Version.
Sozialer Mietwohnungsbau mit Fördermitteln: ja, ein eigenes Förder-Tool gibt es nicht. Zuschüsse, die die Investitionskosten senken, trägst du bei den Kosten ein, ausgezahlte Zuschüsse als Sondertilgung, zinsgünstige Darlehen (z. B. KfW) als eines von bis zu drei Darlehen. Siehe „Kalkulationstool: Sondertilgung, Zuschüsse und Förderungen eintragen“.
Teilweise oder ganz selbst genutzte Immobilie: ja, mit anteiliger AfA. Siehe „Kalkulationstool: Eigennutzung und Mischimmobilie abbilden“.
Erbpacht, GmbH, Kurzzeitvermietung, Anteilskauf: jeweils eigener Artikel in dieser Kategorie.

Das geht mit Einschränkungen

Neubau, Bauträger-Projekt, Projektentwicklung: nur grob. Ein spezialisiertes Neubau-Tool gibt es nicht, weil Neubau deutlich komplexer ist als der Bestandskauf. Für einen Vergleich, ob sich Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus mehr lohnt, reicht es: Grundstückspreis als Kaufpreis im Cockpit, Baukosten sowie Baunebenkosten, Einrichtung, Carport oder Garten unter „Anfängliche Investitionen“. Einzelne Bauphasen mit zeitlichem Verlauf und Bauzeitzinsen bildet das Tool nicht ab, eine Bauträger-Kalkulation gegenüber der Bank ersetzt es nicht. Bei gewerblichem Anteil oder ungewöhnlichen Strukturen eignet sich das Pro-Tool besser, gern vorab kurz mit uns abstimmen.
Geerbte oder nicht gekaufte Immobilie: ja für die Frage „Lohnt sich die Vermietung?“. Trage statt des Kaufpreises einen realistischen Wert ein, zum Beispiel den vom Nachlassgericht festgestellten Verkehrswert, dazu Baujahr und geplante Renovierungs- oder Sanierungskosten. Die andere Seite der Entscheidung, „Lohnt sich der Verkauf?“, beantwortet das Tool nicht. Dafür brauchst du eine Einschätzung vor Ort, etwa von einem Makler, und stellst den realistischen Verkaufspreis dem Ergebnis aus dem Tool gegenüber.
Sanierungskosten je Wohnung aufschlüsseln: nicht vorgesehen. Sanierungskosten gehen nur als Gesamtsumme unter „Anfängliche Investitionen“ ein. Für eine detaillierte Pro-Wohnungs-Planung, etwa beim Umbau eines Hotels in viele unterschiedlich sanierte Wohnungen, planst du die Kosten außerhalb des Tools und übernimmst die Summe.

Das geht nicht

Reines Grundstück ohne Gebäude, reine Gewerbehalle ohne Wohnnutzung: Das Tool rechnet über Mieteinnahmen und die Abschreibungslogik vermieteter Wohnimmobilien. Ein Grundstück hat keine Gebäude-AfA, eine Gewerbehalle folgt einer anderen Ertrags- und Abschreibungslogik. Auch das Anpassen von Parametern nach Aufheben des Blattschutzes ändert daran nichts. Mit Wohnkomponente, etwa ein Wohn- und Geschäftshaus, geht es dagegen.
Hotel oder anderer Geschäftsbetrieb: Das Tool ist für Vermietung gebaut, nicht für einen Betrieb mit eigenen Kosten- und Erlösstrukturen.
Immobilien außerhalb Deutschlands, zum Beispiel in der Schweiz: Das Tool rechnet mit deutschen Regeln für AfA, Grunderwerbsteuer und Finanzierung. Für Österreich gibt es eine eigene Version, siehe „Kalkulationstool: Österreichische Version und Nutzung im Ausland“. Für andere Länder gibt es kein passendes immocation Tool.
Marktwert oder Quadratmeterpreis ermitteln: Das Tool kennt keine Marktpreise, es rechnet mit dem Kaufpreis, den du einträgst. Ob ein Preis fair ist, prüfst du vorab über Immoscout, Preisatlas, Homeday oder Pricehubble und trägst den so ermittelten realistischen Preis als Kaufpreis ein.
Laufende Verwaltung deiner Bestandsimmobilien: Das Tool ist keine Hausverwaltersoftware und dokumentiert keine Mieteingänge, Nebenkostenabrechnungen oder Instandhaltungen über Jahre. Es ist auf ein Objekt je Kalkulation ausgelegt, ohne Portfolio-Sicht. Den Zukauf einer weiteren Immobilie rechnest du wie ein neues Objekt. Für die Phase nach dem Kauf, etwa Mieterhöhungen, gibt es das Vermieter-Vorlagenpaket.

Selbst anpassen

Das Kalkulationstool ist eine Excel-Datei. Nach dem Kauf kannst du es nach Aufheben des Blattschutzes frei an deinen Fall anpassen, auch für Szenarien, die hier als Einschränkung stehen. Was das Tool aktuell nicht abbildet, steht in „Kalkulationstool: Aktuell nicht unterstützte Funktionen“.

Noch Fragen?

Bist du unsicher, ob dein Vorhaben passt, schreib uns an support@immocation.de und beschreib kurz Objektart, Nutzung (Wohnanteil, Gewerbeanteil, Eigennutzung) und was du berechnen möchtest.