Kalkulationstool: Kapitaldienstfähigkeit und Pauschalsätze bei Neubauten (Banksicht)
Warum Banken bei Neubauten mit Pauschalsätzen rechnen – und wo Verhandlungsspielraum liegt
Dieser Artikel beantwortet:
- Warum rechnet meine Bank bei Neubauten mit einem festen Prozentsatz für Bewirtschaftungskosten?
- Warum unterscheidet die Bank bei der Kapitaldienstfähigkeit nicht zwischen natürlicher Person und GmbH?
- Kann ich gegenüber der Bank mit einem niedrigeren Pauschalsatz argumentieren?
Was Banken bei Neubauten unterstellen
Bei der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit setzen Banken für Neubauten meist einen pauschalen Satz für Bewirtschaftungskosten inkl. Steuern an – üblicherweise in einer Spanne von etwa 15–30%. Dieser Satz ist eine interne, bankeigene Rechenregel und unabhängig davon, wie deine tatsächliche Kalkulation aussieht.
Warum die Sätze so stark schwanken
Diese pauschalen Ansätze sind von Bank zu Bank unterschiedlich und folgen keiner einheitlichen Logik. Das führt in der Praxis dazu, dass dieselbe Finanzierungsanfrage bei verschiedenen Banken ganz unterschiedlich bewertet wird – gerade bei Neubauten, wo pauschale Ansätze aus Bankensicht oft wenig mit der realen Kostensituation zu tun haben.
Warum GmbH und natürliche Person oft gleich behandelt werden
Manche Banken unterscheiden bei diesem Pauschalsatz nicht danach, ob du als natürliche Person oder über eine Kapitalgesellschaft finanzierst – obwohl eine GmbH-Struktur bei entsprechend höherem Eigenkapital steuerlich vorteilhafter sein und damit einen niedrigeren Satz von rund 15% rechtfertigen kann. Ob eine Bank das berücksichtigt, hängt von ihren internen Regeln ab und lässt sich nicht pauschal vorhersagen.
Was du tun kannst
Ein starrer bankinterner Rahmen lässt sich innerhalb derselben Bank in der Praxis kaum aufweichen. Einfacher ist es meist, mit mehreren Banken zu sprechen und die Ansätze zu vergleichen – zum Beispiel mit drei verschiedenen Instituten. So findest du heraus, welche Bank deine Finanzierung realistischer bewertet, statt zu versuchen, eine einzelne Bank von einem individuellen Ansatz zu überzeugen.
Und im Kalkulationstool?
Dein Kalkulationstool rechnet mit deinen eigenen, realistischen Werten für Bewirtschaftungskosten und ist damit unabhängig von den pauschalen Bankansätzen. Für die Bankprüfung selbst zählt aber die interne Regel der jeweiligen Bank – dein Tool ersetzt diese Einschätzung nicht, hilft dir aber, deine eigene Kalkulation im Vergleich einzuordnen.