Kalkulationstool: Kumulierter Cashflow und Kaufpreisberücksichtigung
Warum der kumulierte Cashflow im Kaufjahr negativ starten kann, obwohl die Immobilie rentabel ist
Dieser Artikel beantwortet:
- Warum ist der kumulierte Cashflow in der Gesamtübersicht im Kaufjahr negativ, obwohl die Immobilie hohe Mieteinnahmen bringt?
- Warum startet der kumulierte Cashflow bei 100%-Finanzierung sofort positiv?
- Wird der Kaufpreis im Kalkulationstool als Geldfluss berücksichtigt?
Kurz gesagt
Der kumulierte Cashflow in der grafischen Gesamtübersicht des Kalkulationstools bezieht den Kaufpreis der Immobilie als Geldfluss zum Erwerbszeitpunkt mit ein. Setzt du viel Eigenkapital ein, kann der kumulierte Cashflow im Kaufjahr deshalb zunächst negativ sein — auch wenn die Immobilie über die laufenden Mieteinnahmen längst rentabel ist.
Warum das so ist
Der Kaufpreis fließt beim Erwerb tatsächlich als Geld von deinem Konto ab. Das Kalkulationstool bildet diesen Abfluss im kumulierten Cashflow ab, nicht nur die laufenden Einnahmen und Ausgaben. Je höher dein Eigenkapitaleinsatz, desto größer ist dieser einmalige negative Ausschlag im Kaufjahr.
Das hat nichts mit einer schlechten Rendite zu tun: Die laufende Cashflow-Rentabilität der Immobilie kann trotzdem sehr gut sein. Der kumulierte Cashflow zeigt lediglich, wie sich dein Gesamtvermögen inklusive des investierten Kapitals über die Zeit entwickelt.
Der Unterschied bei 100%-Finanzierung
Finanzierst du die Immobilie vollständig über Fremdkapital, taucht der Kaufpreis nicht als Abfluss von deinem eigenen Konto auf. In diesem Fall kann der kumulierte Cashflow je nach Rentabilität sofort positiv starten, weil mehr Geld durch Mieteinnahmen hereinkommt als an Ausgaben — inklusive Finanzierungskosten — abfließt.
Was das für dich bedeutet
Ein negativer Start des kumulierten Cashflows ist bei hohem Eigenkapitaleinsatz normal und kein Fehler im Tool. Schau dir für die reine Rentabilität der Immobilie zusätzlich die laufenden Cashflow-Werte an, nicht nur die kumulierte Gesamtübersicht.