Kalkulationstool: Kalkulatorischer Mietausfall und Instandhaltungsrücklagen in der Berechnung
Warum Mietausfall und Instandhaltungsrücklage jährlich pauschal in die Berechnung einfließen
Dieser Artikel beantwortet:
- Warum wird die Instandhaltungsrücklage im Kalkulationstool steuerlich berücksichtigt, obwohl sie das eigentlich nicht ist?
- Was ist der Unterschied zwischen WEG-Rücklage und eigener Instandhaltungsrücklage im Tool?
- Wo wirkt sich meine eigene Instandhaltungsrücklage in der Berechnung aus?
Warum überhaupt eine pauschale Berücksichtigung?
Der kalkulatorische Mietausfall und deine eigene Instandhaltungsrücklage werden im Kalkulationstool jährlich pauschal in den operativen Cashflow und in die Steuerberechnung einbezogen. Steuerlich absetzbar sind beide eigentlich nicht.
Grund dafür ist eine bewusste, vereinfachte Rechenmethode: Niemand kann vorhersehen, wann genau eine Rücklage tatsächlich verwendet wird. Damit das Tool trotzdem realistische Kennzahlen liefert, wird der Betrag gleichmäßig auf jedes Jahr verteilt.
Unterschied: WEG-Rücklage vs. eigene Rücklage
In der Profi-Version unterscheidest du zwischen zwei Arten von Rücklagen:
- WEG-Instandhaltungsrücklage: Sie wird in der Steuernebenrechnung jährlich zu 100 % berücksichtigt. Die Begründung dahinter: Diese Rücklage wird langfristig ohnehin immer genutzt, deshalb wird sie so behandelt, als würde sie jedes Jahr eingesetzt.
- Eigene Instandhaltungsrücklage: Sie fließt nicht in die Steuernebenrechnung ein, weil nicht feststeht, ob und wann sie tatsächlich gebraucht wird. Sie wirkt sich aber auf deine Nettomietrendite und auf den Cashflow-Überschuss im Cockpit aus, unter den Bewirtschaftungskosten.
Diese Trennung ist eine strategische Tool-Entscheidung: Das Kalkulationstool soll auch für Einsteiger verständlich bleiben und nicht zu komplex werden.
Was das für deine Eingaben bedeutet
Möchtest du zum Beispiel bei einem selbstverwalteten Mehrfamilienhaus einen Teil deiner eigenen Rücklage steuerlich simulieren, kannst du diesen Anteil provisorisch als WEG-Rücklage eintragen und deine eigene Instandhaltungsrücklage entsprechend reduzieren. Der Rest lässt sich bei Bedarf händisch anpassen, um den kumulierten Wert über die Zeit im Blick zu behalten.
Eigene Anpassungen vornehmen
Möchtest du die Berechnungslogik für dich verändern, kannst du den Blattschutz der Excel-Datei aufheben. Wie das geht, findest du im Artikel „Kalkulationstool: Blattschutz aufheben".
Diese Logik gilt in allen Varianten des Kalkulationstools gleich (Roter Faden, Cockpit-Tool, Pro-Tool).
Warum die WEG-Rücklage jährlich pauschal einfließt
Die WEG-Rücklage berücksichtigt das Tool jedes Jahr gleichmäßig, auch wenn das Geld tatsächlich nur bei Bedarf ausgegeben wird. Weil der Zeitpunkt der Verwendung unbekannt ist, liefert die gleichmäßige Verteilung realistischere Kennzahlen als ein einzelner großer Betrag.