Kalkulationstool: Eigennutzung und Mischimmobilie abbilden
Darlehen komplett, AfA nur anteilig – und was bei reiner Eigennutzung gilt
Dieser Artikel beantwortet:
- Wie bilde ich eine Immobilie ab, die ich teilweise selbst nutze und teilweise vermiete?
- Wie trage ich das Darlehen und die AfA bei einer Einliegerwohnung ein?
- Kann ich das Kalkulationstool auch für mein selbstgenutztes Eigenheim nutzen?
- Wie trage ich eine Denkmal-AfA bei einer privat genutzten Immobilie ein?
Der typische Fall
Du hast ein Haus mit zwei Wohneinheiten gekauft: Eine Einheit bewohnst du selbst, die andere, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, vermietest du. Für die selbst genutzte Einheit zahlst du keine Miete, sondern nur die Darlehensrate, die vermietete Einheit bringt Mieteinnahmen. Das Kalkulationstool bildet diesen Fall ab, du behandelst dabei zwei Dinge unterschiedlich.
Das Darlehen: immer mit den realen Summen
Trage das Darlehen komplett und mit den tatsächlichen Beträgen ein, so wie du es real für die gesamte Immobilie bezahlst. Das gilt unabhängig davon, wie groß der selbst genutzte Anteil ist, denn das Darlehen bedient die ganze Immobilie.
Die AfA: nur anteilig für den vermieteten Teil
Die Abschreibung (AfA) darf nur für den vermieteten Anteil angesetzt werden, nicht für die selbst genutzte Fläche. Passe sie im Reiter „Cockpit“ an: Setze nur den Anteil an, der deinem vermieteten Flächenanteil entspricht. Beträgt die AfA-Basis beispielsweise 300.000 € und sind 20 % der Fläche vermietet, rechnest du die AfA nur auf 60.000 €. Den passenden Anteil kannst du mit dem Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums ermitteln. Ansonsten bleibt die Kalkulation für den vermieteten Teil 1:1 wie bei einer normalen Vermietung, setze also nicht einfach die Miete auf Null.
Nutzt du in einem Mehrfamilienhaus mehrere Einheiten selbst, reduzierst du die Abschreibung nach Aufheben des Blattschutzes manuell auf die vermieteten Anteile, so bleibt die Kalkulation auch bankkonform. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Eigennutzungsanteil teilst du die Betriebskosten prozentual auf.
Komplett selbst genutztes Eigenheim
Auch ein selbstgenutztes Eigenheim kannst du mit dem Tool rechnen. Trage Miete und AfA mit 0 ein, weil die lineare AfA bei privater Nutzung steuerlich entfällt. Rendite-Kennzahlen wie die Eigenkapitalrendite sind bei reiner Eigennutzung wenig aussagekräftig, weil nur die Wertsteigerung als Ertrag einfließt. Manuelle Anpassungen für reine Eigennutzungs-Szenarien sind möglich, werden vom Support aber nicht im Detail begleitet.
Denkmal-AfA bei privater Nutzung
Bei privat genutzten Immobilien greift die normale AfA in der Regel nicht, eine Denkmal-AfA kannst du unter bestimmten Voraussetzungen dennoch geltend machen. Ob das bei dir zutrifft, klärst du mit deinem Steuerberater. Die Denkmal-AfA trägst du in der Profi-Version im Reiter „Wert, AfA, Darlehen“ ein, siehe „Kalkulationstool: Abschreibung (AfA) eintragen“ und „Kalkulationstool: Profi-Version erhalten“. Hast du das Tool mit lebenslangen Updates gekauft, bekommst du die aktuelle Version automatisch per E-Mail an die Kaufadresse, siehe „Tools & Vorlagenpaket: Updates erhalten“.
Kurz zusammengefasst
- Darlehen: vollständig mit den realen Summen eintragen.
- AfA: nur anteilig für den vermieteten Flächenanteil, bei reiner Eigennutzung 0.
- Mehrere Kreditnehmer mit unterschiedlichen Anteilen beschreibt „Kalkulationstool: Mehrere Kreditnehmer und teilweise Eigennutzung abbilden“.
Bist du unsicher, wie du deinen Flächenanteil einträgst, schreib uns an support@immocation.de mit der Aufteilung deiner Wohneinheiten (Gesamtfläche und vermietete Fläche).