Kalkulationstool: Negative Cashflow-Phasen bei langen Darlehenslaufzeiten lösen
Warum der Cashflow bei langen Laufzeiten in späteren Jahren sinken kann – und was du dagegen tun kannst
Dieser Artikel beantwortet:
- Warum wird mein Cashflow laut Kalkulationstool in den letzten Jahren der Finanzierung negativ?
- Was kann ich tun, wenn die Zinsersparnis bei langer Laufzeit sinkt und der Cashflow ins Minus rutscht?
- Ist ein negativer Cashflow gegen Ende der Finanzierung ein Zeichen für eine schlechte Kalkulation?
Warum der Cashflow gegen Ende der Finanzierung sinken kann
Bei langen Darlehenslaufzeiten zeigt das Kalkulationstool häufig einen Effekt, der zunächst beunruhigend wirkt: In den späteren Jahren der Finanzierung sinkt dein Cashflow, teilweise sogar ins Negative. Der Grund liegt in der Zinsersparnis.
Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil deiner Rate. Weniger Zinsen bedeuten aber auch weniger absetzbare Kosten und damit ein höheres zu versteuerndes Einkommen. Genau das kann in Kombination mit steigender Tilgung den Cashflow spürbar drücken, besonders bei sehr langen Laufzeiten von 30 oder 40 Jahren.
Das ist kein Rechenfehler
Dieser Effekt ist keine Schwäche der Kalkulation, sondern eine logische Folge der Tilgungsstruktur: Du tilgst mehr, im besten Fall finanziert durch die Mieteinnahmen. Dadurch ist die Finanzierung schneller abbezahlt, und danach steht dir ein deutlich höherer Cashflow zur Verfügung, weil keine Darlehensraten mehr anfallen.
So gleichst du eine negative Phase aus
Zeigt dein Kalkulationstool in späteren Jahren einen negativen Cashflow, kannst du gegensteuern: Plane Modernisierungen ein und nutze sie für einvernehmliche Mieterhöhungen. So lässt sich der Cashflow in genau der Phase erhöhen, in der die sinkende Zinsersparnis ihn sonst schmälert.
Wie du geplante Modernisierungen im Kalkulationstool einträgst, erfährst du im Artikel „Kalkulationstool: Modernisierungen und Renovierungen eingeben".
Für wen das besonders relevant ist
Dieser Effekt tritt vor allem bei langen Laufzeiten und niedrigen anfänglichen Tilgungssätzen auf, etwa bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Einheiten. Nutzt du dafür die Profi-Version des Kalkulationstools, kannst du die Auswirkungen von Modernisierung und Mieterhöhung direkt in deiner Kalkulation nachvollziehen.