Kalkulationstool: So berechnet das Tool die Steuer

Dieser Artikel beantwortet:

Wie kommt das Kalkulationstool auf die fällige Steuer im Cashflow?
Warum wird bei der Steuerberechnung nicht mein persönlicher Steuersatz auf das ganze Gehalt angewendet?
Wird der Zinsanteil des Darlehens bei der Steuerberechnung berücksichtigt?
Warum rechnet das Tool mit dem Grenzsteuersatz statt mit dem Durchschnittssteuersatz?
Wo trage ich mein zu versteuerndes Einkommen oder meinen Grenzsteuersatz ein?
Warum wirkt der geschätzte Grenzsteuersatz zu hoch?
Welchen Steuersatz trage ich für eine GmbH ein?

Kurz gesagt

Das Kalkulationstool berechnet die Steuer auf die Mieteinkünfte deiner Immobilie, nicht auf dein gesamtes Gehalt. Grundlage ist der Betrag, der von der Miete nach Abzug von Zinsen, Bewirtschaftungskosten und weiteren Betriebsausgaben übrig bleibt. Darauf wendet das Tool deinen Grenzsteuersatz an, nicht den Durchschnittssteuersatz. Beides ist bewusst so und kein Fehler.

Grundlage: die Mieteinkünfte, nicht dein Gehalt

Im Cockpit findest du die Spalte „Nebenrechnung Steuern“. Dort zieht das Tool die Zinsen deines Darlehens von der Warmmiete ab, bevor die Steuer berechnet wird. Erst der verbleibende Betrag nach Zinsen, Bewirtschaftungskosten und weiteren Kosten bildet die Grundlage für die fällige Steuer, die anschließend in den Cashflow einfließt.

Der Zinsanteil des Darlehens ist steuerlich absetzbar und hat bei hohen Zinssätzen einen erheblichen Effekt. Würde das Tool die Steuer auf die volle Warmmiete oder auf dein Gehalt rechnen, ginge dieser Effekt verloren.

Warum der Grenzsteuersatz

Die meisten Investoren haben neben der Immobilie eine Haupterwerbstätigkeit, angestellt oder selbstständig. Die Mieteinkünfte kommen oben auf das bestehende zu versteuernde Einkommen. Genau dafür ist der Grenzsteuersatz die richtige Größe: Er zeigt, mit welchem Satz der nächste hinzuverdiente Euro versteuert wird. Der Durchschnittssteuersatz mittelt über alle Einkommensstufen und würde die Belastung der zusätzlichen Mieteinkünfte unterschätzen.

Zu versteuerndes Einkommen im Roten Faden eintragen

Dein zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt, Selbstständigkeit und Vermietung trägst du im Roten Faden ein. Daraus schätzt das Tool deinen Grenzsteuersatz. Die Schätzung basiert auf den Steuertabellen von 2018, rechnet bewusst konservativ und berücksichtigt neben dem Einkommensteuersatz (maximal 42 %) auch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Deshalb kann der ausgewiesene Satz bei rund 48 % liegen.

Grenzsteuersatz direkt eintragen

Kennst du deinen Grenzsteuersatz genau, trägst du ihn direkt ein: Reiter „Cockpit“, Bereich „Steuern“. Das funktioniert im Cockpit-Tool und im Pro-Tool. Der eingetragene Wert ersetzt die Schätzung und liefert das genauere Ergebnis. Wirkt der geschätzte Satz zu hoch, ist das der richtige Weg. Weitere Anpassungen der Steuersätze beschreibt „Kalkulationstool: Steuersätze und Parameter manuell anpassen“.

Orientierungswerte für eine GmbH

Investierst du über eine GmbH mit Körperschaft- und Gewerbesteuer, ist ein Grenzsteuersatz von etwa 30 % ein üblicher Orientierungswert. Für eine reine Vermietungs-GmbH (vermögensverwaltende GmbH) sind es etwa 15 %. Beides sind Näherungen, den genauen Satz kennt dein Steuerberater. Mehr im Artikel „Kalkulationstool PRO: Einsatz für GmbH-Investitionen“.

Gut zu wissen

Im Roten Faden ist der Grundstücksanteil standardmäßig mit 13 % hinterlegt, im Cockpit-Tool der Gebäudeanteil mit 75 %. Wie du eigene Werte einträgst, steht in „Kalkulationstool: Grund- und Bodenanteil individuell anpassen“.
Sonder-AfA, degressive AfA oder Denkmal-AfA trägst du im Pro-Tool im Reiter „Wert, AfA, Darlehen“ ein, siehe „Kalkulationstool: Abschreibung (AfA) eintragen“.
Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von deiner persönlichen Situation ab und kann vom Tool abweichen. Für eine genaue Einschätzung empfehlen wir einen Steuerberater.

Noch Fragen?

Bleibt die Berechnung in deinem Fall unklar, schreib uns an support@immocation.de mit einem Screenshot der betroffenen Zeile im Cockpit und einer kurzen Beschreibung, was du erwartest.